Gesobau

Ein Plan für die Zukunft

In Berlin fehlen bezahlbare Wohnungen. Die GESOBAU investiert deshalb in neue Bauprojekte wie den Schwyzer Kiez im Wedding. Wir haben drei Mitarbeiter*innen bei den Vorbereitungen begleitet. Ein Bericht über Chancen und Unwägbarkeiten

Es ist ein Sommertag, wenige Wochen vor dem symbolischen Spaten­stich für etwa 150 neue Wohnungen, die im Schwyzer Kiez entstehen sollen. Vögel zwitschern in den Bäumen, ein Mieter pflanzt in seinem kleinen Garten vor dem Haus Blumen in ein Beet. Nicht umsonst trägt der Schwyzer Kiez im Wedding den Beinamen Garten­stadt. „Dieser Charme soll auch dann erhalten bleiben, wenn auf dem Areal drei Neubauten entstehen und Häuser aufgestockt werden“, erklärt Projekt­leiter Moritz Linke bei einer Begehung. Mit dabei sind seine Kolleginnen Jessica Wirth, Projektleitung Technik-Investitions­management, und Marie-Luise Walk aus dem Kunden­center Investition und Neubau.

Dass sich Neubau, Modernisierung und Aufstockung in der Schiller­höhe – so wird die Siedlung auch bezeichnet – zeit­weise über­lappen, macht das Projekt besonders komplex. Mit rund 2200 Wohnungen ist die Schiller­höhe die größte zusammen­hängende Siedlung der GESOBAU im Bezirk Wedding. Sie entstand wie viele andere Siedlungs­projekte in Berlin im Rahmen des Wieder­auf­baus nach dem Zweiten Weltkrieg. Für die neuen Baumaßnahmen erhält die GESOBAU Unter­stützung von der Stadt Berlin – mit einem Sonder­fonds fördert sie Groß­bau­siedlungen in Außen­bezirken, um vor allem Familien attraktiven und bezahlbaren Wohnraum bieten zu können.

Moritz Linke ist von Anfang an dabei. 2015 betreute er bereits eine Machbarkeits­studie, die mögliche Bau­areale in der Siedlung identifizierte. Mit der Studie wird geklärt, welche städte­baulichen, planungs- und bau­rechtlichen Belange zu berücksichtigen sind. Notwendige Abstände zu benachbarten Gebäuden werden ausgelotet. Auch muss berechnet werden, was die bestehende Statik zulässt. Linke begleitete die Abstimmungen mit dem Architekten und dem Bauamt. Seit einigen Wochen gibt es die finale Bau­genehmigung. „Nun kann es losgehen“, freut er sich. Knapp fünf Jahre Vor­arbeit liegen hinter dem 36-Jährigen. 2023 soll das Projekt abgeschlossen sein.

Modern bauen heißt nach­verdichten

Berlin wächst – und braucht bezahlbare Wohnungen. Laut Berechnungen der landes­eigenen Förderbank IBB aus dem März 2020 fehlen in der Haupt­stadt rund 145.000 Wohnungen. Diese Lücke lässt sich nur durch Neubauten schließen. Besonders in der Verantwortung sind die landes­eigenen Wohnungs­bau­gesellschaften wie die GESOBAU, die momentan rund 40 Neubau­projekte in Berlin voran­treibt.

Um neue Bau­grund­stücke zu identifizieren, setzt die moderne Stadt­planung auf Nach­verdichtung. Das bedeutet zum einen, Baulücken zu schließen. Zum anderen werden Dach­geschosse ausgebaut, Flach­bauten aufgestockt oder Gebäude in locker bebauten Siedlungen errichtet. Die Vorteile liegen auf der Hand: Es sind keine zusätzlichen Straßen und Versorgungs­leitungen nötig wie etwa in neuen Siedlungen am Stadt­rand. Mehr Menschen können in der Innenstadt wohnen bleiben und profitieren von kurzen Wegen zur Arbeit, zum Arzt oder zum Einkaufen.

Fällt der Begriff Nachverdichtung, sind einige Bestands­mieter*innen verunsichert. Sie fürchten Lärm und Staub durch die Bau­arbeiten oder zu nah errichtete Häuser. Doch da kann Linke beruhigen: „Es gibt rechtliche Vorschriften, die wir natürlich einhalten.“ Mittel­fristig profitierten die Mieter*innen von den Veränderungen, so Linke weiter. Neubauten mit Fahr­stuhl und barriere­freien Wohnungen bieten älteren oder körperlich beeinträchtigten Menschen eine lang­fristige Wohn­perspektive im Kiez. Daneben können sich Familien über zwei neue Kinder­tages­pflege­einrichtungen und weitere Spiel­plätze im Schwyzer Kiez freuen.

Weichen muss eine betonierte Fläche mit ein­stöckigen Garagen an der Schwyzer Straße. „Dort wird eines der fünf­stöckigen Häuser errichtet, sodass zwischen den Gebäuden eine Art Hof entsteht“, erklärt Moritz Linke bei der Begehung. Mit teils boden­tiefen Fenstern und einer gut isolierten Gebäude­hülle wird der Neubau aktuellen Standards zum Einsparen von Energie gerecht.

Dach­geschoss­wohnungen zu bezahl­baren Preisen

Ein großer Teil der älteren Häuser aus den 50er-Jahren wird im Zuge der Baumaßnahmen um ein zusätzliches Geschoss aufgestockt. Linkes Kollegin Jessica Wirth ist dafür zuständig, Kosten, Termine und Qualität der Baumaßnahmen im Blick zu behalten.

Weil sie besonders hell sind und einen weiten Blick über die Stadt bieten, gelten Dach­geschosse als Filet­stücke eines Hauses. Von privaten Bauträgern werden sie oft teuer vermietet. Die GESOBAU plant hingegen auf den Dächern bezahlbare Wohnungen für durch­schnittlich weniger als zehn Euro pro Quadrat­meter. Indem die GESOBAU nicht nur ein Haus, sondern gleich mehrere aufstockt, sinken die Baukosten. Dieses Vorgehen ermöglicht günstigere Mieten. Denkbar sind für Jessica Wirth auch Grundrisse jenseits der üblichen Single- oder Familien­wohnungen. „Wir könnten uns beispiels­weise Familien- oder Senioren-WGs vor­stellen“, überlegt sie laut.

Spannend am Bauen im Bestand findet die 32-jährige Projekt­leiterin die Auseinander­setzung mit der alten Bau­substanz. Im Vorfeld der Bau­maßnahmen werden Statik und Substanz der Bestands­gebäude geprüft. „Oft kommt es zu unerwarteten Funden wie Schadstoffen, Schwamm­befall oder statisch nicht haltbaren Bauteilen, was zusätzliche Maßnahmen notwendig macht und den Umfang des Projektes erweitern kann“, erklärt Jessica Wirth. Auch während der Bau­maßnahmen treten manchmal unvorhersehbare Über­raschungen auf. Wegen solcher Unwägbarkeiten ist ein Dachaufbau planerisch ähnlich aufwendig wie ein Neubau. Eine besondere Heraus­forderung ist es, die Aufbauten so zu gestalten, dass sie optisch zur restlichen Fassade und den Neubauten passen. „In der Planung ist momentan ein Aufbau in einer Leicht­bau­weise mit Holz vorgesehen“, sagt Jessica Wirth. „Die Gestaltung der Fassaden wird mit einem hohen architektonischen Anspruch noch erarbeitet.“

In Gesprächen werden die Bedürfnisse der Mieter*innen ermittelt

Marie-Luise Walk arbeitet im neu gegründeten Kunden­center Investition und Neubau der GESOBAU. In die Projekt­planung ist die 31-Jährige bereits lange vor dem ersten Spaten­stich involviert. Sie behält die Finanzen im Blick und kalkuliert, welche Arten von Wohnungen benötigt werden und welche Miethöhe angebracht ist. Marie-Luise Walk kümmert sich aber auch darum, dass Mieter*innen informiert werden und den Bauprozess nach­voll­ziehen können. Sind ihre Wohnungen besonders von den Auf­stockungen betroffen, bekommen sie für die Bauzeit Ausweich­wohnungen und werden beim Umzug von der GESOBAU unter­stützt.

Ein kurzzeitiger Auszug zahlt sich aus, denn die Bäder der Bestandsmieter*innen etwa werden im Zuge der Bauarbeiten mit Augenmaß modernisiert. „Im Vorfeld gibt es eine Bestands­begehung. Wir werden uns jede Wohnung anschauen und Gespräche mit den Mieter*innen führen, um ihre Bedürfnisse zu erfahren und besondere Umstände berücksichtigen zu können“, erläutert Marie-Luise Walk das Vorgehen.

Im Rahmen des „Handlungsprogramms zur Beschleunigung des Wohnungsbaus“ erklärte der Berliner Senat die Neubauten auf der Schillerhöhe zu einem Projekt mit besonderer Dringlichkeit. Alle Faktoren, darunter Eingriffe in die Natur, wurden dennoch eingehend geprüft. „Grund­sätzlich versuchen wir immer, so wenige Bäume wie möglich zu fällen“, erklärt Moritz Linke. Um eine alte Eiche zu bewahren, wurde der Baukörper in den Plänen noch einmal in seiner Position gedreht. Die Natur­schutz­behörde dokumentierte im Vorfeld Büsche, Bäume und Tiere auf dem Bauareal. „Wir kompensieren alle Veränderungen in der Natur mit entsprechenden Neupflanzungen, das nennt man Eingriffs-/Aus­gleich­bilanzierung“, erklärt der Projekt­leiter.

Ein komplexes Projekt mit Unwägbarkeiten

Trotz der besten Vorbereitung weiß das Bauteam aus Erfahrungen mit vorherigen Projekten, dass nicht immer alles nach Plan läuft: Verzögerte Genehmigungen bereiten den Beteiligten schon mal schlaflose Nächte. Denn das bedeutet letztlich, dass alle Folge­termine neu abgestimmt werden müssen. Auch ein harter Winter wäre schlecht und könnte den Zeitplan durch­einander­bringen.

„Wenn man an einigen Projekten mit­gearbeitet hat, entwickelt man schnell einen Plan B“, betont Moritz Linke. „Es sind unheimlich viele Rädchen, die bei einem solchen Bau­projekt ineinander­greifen müssen. Man muss die richtigen Stell­schrauben kennen.“ Keine Frage: Der Schwyzer Kiez wird sich durch das Bau­projekt verändern, genau wie sich Berlin verändert. Es werden neue Nachbar*innen einziehen, unter ihnen junge Familien, die endlich eine passende Wohnung in der Innen­stadt gefunden haben. In den neuen Grün­anlagen werden wieder mehr Kinder spielen.

Beim sommerlichen Rundgang ist sich das Bauteam der GESOBAU einig: „Es ist eine tolle Aufgabe, diese Veränderungen in der Stadt sozial­verträglich und mit guten Lösungen mit­zu­gestalten“, sagt Jessica Wirth. Sie freut sich bereits auf den Tag, an dem die ersten Umzugs­wagen vorfahren und im Schwyzer Kiez eine neue Gemeinschaft entsteht.


Bild oben: Jessica Wirth, Moritz Linke und Marie-Luise Walk (v. l. n. r.) bei einem Treffen im Schwyzer Kiez (Foto: Verena Brüning)
Autorin: Judith Jenner