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Sozial- verträgliche Modernisierung

Im Februar 2014 unterzeichneten das Bezirksamt Pankow, die unabhängige Mieterberatung Prenzlauer Berg GmbH und die GESOBAU einen Rahmenvertrag zur sozialverträglichen Durchführung der Modernisierung in Pankow. Ein großer Erfolg, wie der Abschlussbericht der Mieterberatung jetzt belegt.

Der Rahmenvertrag umfasst alle Häuser der GESOBAU in Pankow, die 2014 und 2015 modernisiert wurden. Das Bezirksamt unterstützt das Verfahren nicht nur mit der Bereitstellung belegungsgebundener Wohnungen für die Mieter zur zeitweisen oder dauerhaften Nutzung. Als Auftraggeber der Mieterberatung trägt es auch wesentlich zur Wahrung der Unabhängigkeit der Mieterberatung bei und agiert als Moderatorin bei Konflikten, sodass am Ende ein Einvernehmen zwischen Mietern und der GESOBAU in Form einer beidseitig unterzeichneten Modernisierungsvereinbarung erzielt werden kann.

Ausgehend von der Erkenntnis, dass eine umfangreiche Modernisierung für viele Mieter selbst bei herabgesetzter Modernisierungsumlage von 9 % nicht so leicht zu leisten wäre, wurden im Rahmenvertrag verschiedene Kappungsgrenzen der Mieterhöhung geregelt. Die zentrale Innovation gegenüber herkömmlichen Förderinstrumenten ist dabei die Einführung einer einkommensabhängigen Miete nach Modernisierung. Die Berücksichtigung individueller Erfordernisse steht auch bei den übrigen Regelungen im Vordergrund: So wurden die Bedürfnisse der Mieter während der Bauphase aufgenommen und ggf. die Bereitstellung von Ersatzwohnraum während der Bauarbeiten sowie die Übernahme der anfallenden Kosten in den Modernisierungsvereinbarungen festgeschrieben.

 

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Haushaltsgespräche

In den Haushaltsgesprächen wurde zunächst die Lebenssituation der Mieter besprochen und nach Lösungen gesucht, wie diese spezielle Situation berücksichtigt werden kann. Das Spektrum der Lösungsmöglichkeiten reicht von der vorübergehenden Bereitstellung einer Umsetzwohnung bis zur Unterbringung der Haustiere in einer Tierpension. Mit 255 Mietparteien konnten ausführliche Haushaltsgespräche geführt und 218 Vereinbarungen in 14 Häusern zum Abschluss gebracht werden. In den haushaltsweisen Gesprächen wurde auch die finanzielle Lage der Haushalte besprochen und die Hilfsmechanismen des Vertrages erörtert. Eine finanzielle Härte wurde bei 88 Haushalten festgestellt (40,37 %).

30 %-Regelung

Bei einem herkömmlichen Erwerbsoder Renteneinkommen wurde geprüft, ob die 30 %-Regelung des Vertrages zur Anwendung kommen kann. Dabei wird das Nettohaushaltseinkommen in Beziehung zur Warmmiete nach Modernisierung gesetzt, um die Mietbelastungsquote zu ermitteln. Liegt diese über 30 % und sind die Voraussetzungen hinsichtlich der Angemessenheit der Wohnfläche gegeben, wurde die Modernisierungsumlage entsprechend abgesenkt oder gänzlich erlassen. Bei 42 Haushalten kam es zu einer Mietenreduzierung.

Transferleistungen

Empfänger staatlicher Transferleistungen, ALG II oder Grundsicherung, sollen – angemessene Wohnfläche vorausgesetzt – nicht mehr Miete zahlen als die Leistungsstelle gewährt. Hier wurden die Höchstsätze der Wohnaufwendungenverordnung (WAV) berücksichtigt. Diese Regelung wurde bei 25 Haushalten zur Anwendung gebracht. Bei vier Haushalten wurden die WAV-Höchstsätze mit den Modernisierungsumlagen nicht erreicht, diese Mieter wurden dafür vertraglich vor weiteren Mieterhöhungen im Bindungszeitraum geschützt.

Kulanzregelungen

Ließen sich die Regelungen des Vertrages nicht anwenden, weil die Wohnfläche oder Zimmerzahl nicht den Kriterien entsprach, wurden die sozialen Besonderheiten bestimmter Personengruppen und deren besondere Lebensumstände berücksichtigt. In diesen Fällen wurde die Möglichkeit einer Kulanzregelung geprüft, die beim Zusammentreffen mehrerer Umstände entsprechend weitreichender ausfällt. So darf z.B. ein hochbetagter 1-Personen-Haushalt in einer kleinen 3-Zimmer-Wohnung mit geringer Rente, gesundheitlicher Beeinträchtigung, großer Gebietsbindung und langjähriger Wohndauer eine Kulanzregelung erwarten, obwohl laut Vertrag die angemessene Wohnfläche überschritten wird. Im Laufe des Verfahrens konnten insgesamt 21 Kulanzregelungen getroffen werden.

Mieten nach Modernisierung

Im Durchschnitt lag die Bestandsmiete vor Modernisierung bei 4,41 €/m². Die angekündigten Mieten nach Modernisierung lagen im Durchschnitt bei 6,50 €/m², konnten jedoch durch den Rahmenvertrag auf durchschnittlich 5,78 € gesenkt werden. Dies entspricht auch ca. der Miete nach Modernisierung für belegungsgebundenen Wohnraum nach dem Programm »Soziale Stadterneuerung«, die sich aus Mietspiegelmittelwerten errechnet (Mietspiegel 2013).

Positives Fazit
Im Abschlussbericht zieht die Mieterberatung Prenzlauer Berg ein positives Fazit: »Die Ergebnisse belegen, dass die Bestimmungen des öffentlich-rechtlichen Vertrages zielgenau zur Anwendung kamen. Besonders die umfangreichen und zum Teil erheblichen Mietverzichte haben dazu beigetragen, dass es keine Verdrängung durch die Modernisierung gibt.« Die Sozialverträglichkeit der Modernisierung sei durch den Vertrag sehr gut gewährleistet worden.


 

Von Susanne Stöcker,
22.09.2015