Pankower Pilotprojekt

Das 1908 erbaute Wohnensemble in der Pestalozzistraße 4 in Pankow bietet ein ungewöhnliches Bild: Während das linke Vorderhaus und das Hinterhaus frisch modernisiert sind, wartet das rechte Vorderhaus weiterhin auf eine Auffrischungskur. Zurückzuführen ist das auf die Haltung einzelner Mieter, die sich im Rahmen des Pankower Mieterprotests gegen die von der GESOBAU geplanten Modernisierungsmaßnahmen wenden. »Vier Mietparteien im rechten Vorderhaus haben die Duldung der Modernisierungsmaßnahmen abgelehnt«, erläutert Lars Holborn, Prokurist und Geschäftsbereichsleiter für Pankow. »Weil wir mit diesen Mietern keine Einigung erzielen konnten, haben wir Duldungsklagen eingereicht.« Bis diese entschieden sind, werden am rechten Vorderhaus keine Bauarbeiten ausgeführt.

Mit den anderen Mietern hingegen konnte sich die GESOBAU im Rahmen eines viel beachteten Pilotprojekts einigen. Kern dieses Sozialplanverfahrens ist der Abschluss von individuellen Modernisierungsvereinbarungen, die die soziale Situation der Mieter berücksichtigen und dabei über die Vorgaben hinausgehen, die das zwischen dem Land Berlin und den landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften 2012 abgschlossene »Bündnis für soziale Wohnungspolitik und bezahlbare Mieten« vorsieht.

Konkret bedeutet dies, dass die Mieter durch die Modernisierung finanziell weniger stark belastet werden, als es gesetzlich zulässig wäre. Laut dem Bündnis dürften jährlich neun Prozent der Modernisierungskosten auf die Miete umgelegt werden (gesetzlich erlaubt sind elf Prozent). Im Fall der Pestalozzistraße 4 steigt die durchschnittliche Kaltmiete für die Bestandsmieter hingegen im Durchschnitt nur um 0,59 €/m², weil die Mieter gleichzeitig von der Betriebskosteneinsparung profitieren.

Eine zentrale Rolle bei diesem Modell spielt die Mieterberatung Prenzlauer Berg. Sie führt die Gespräche mit den Mietern und erfasst deren soziale und finanzielle Situation. Denn wie sich die Miete im einzelnen entwickelt, ist von Einkommen und Haushaltsgröße abhängig. »Die Spanne der Nettokaltmieten reicht von 4,58 € bis 8 €/m²«, erklärt Kundencenterleiterin Kerstin Damitz. Mieter, die Arbeitslosengeld II erhalten, zahlen also weniger Miete als gut verdienende Bewohner. In einzelnen Fällen sinkt so – dank der niedrigeren Betriebskosten – sogar die Gesamtmiete nach Modernisierung.

Voraussetzung dafür ist, dass die Wohnfläche in einem angemessenen Verhältnis zur Haushaltsgröße steht. Für diejenigen Mieter der Pestalozzistraße 4, bei denen das nicht der Fall war, vermittelte die GESOBAU auf Wunsch eine andere modernisierte Wohnung in Pankow. Insgesamt blieben von den 29 Mietparteien, die vor Beginn der Baumaßnahmen im Haus wohnten, elf in ihrer Wohnung. Die anderen 18 Mieterhaushalte zogen innerhalb des GESOBAU-Bestandes um, davon vier in eine andere Wohnung in der Pestalozzistraße 4.

Während vor der Modernisierung einzelne Wohnungen wegen Feuchtigkeit und anderer Schäden nicht bewohnbar waren, stehen in der modernisierten Pestalozzistraße 4 jetzt insgesamt 32 Wohnungen zur Verfügung. Diese haben neue Fenster, neue Bäder und teilweise neue Balkone erhalten. Auch die Stränge und die Elektrik wurden erneuert, und die bisher individuellen Heizsysteme (Ofen-, Gasetagen- oder Gamat-Außenheizung) durch eine Gas-Zentralheizung mit unterstützender Solarthermie ersetzt. Zudem wurden Kellerdecke, oberste Geschossdecke und Fassade gedämmt. Gerade die Fassadendämmung lehnen die Mieter des rechten Vorderhauses ab. Das Amtsgericht Pankow/Weißensee entschied in einem Einzelfall im Januar 2015, sie müssten die Fassadendämmung nicht dulden, da sich dies für die Mieter nicht rechne. »Dieses Urteil kann nicht Bestand haben«, ist Prokurist Lars Holborn überzeugt. Die GESOBAU hat deshalb das Landgericht als nächste Instanz angerufen.

Die Regeln des Bündnisses gelten mittlerweile für alle Modernisierungsprojekte der GESOBAU in Pankow. Das Pilotprojekt und der Rahmenvertrag sind für Holborn eine Erfolgsgeschichte: »In den 15 Modernisierungsprojekten, für die der Rahmenvertrag gilt, wurde mit ca. 90 Prozent unserer Mieter eine individuelle Modernisierungsvereinbarung abgeschlossen. Durch das Sozialplanverfahren konnte bei jedem zweiten Mieterhaushalt ein sogenannter finanzieller Härtefall identifiziert und berücksichtigt werden. Die Kaltmieten nach Modernisierung liegen bei den Bestandsmietern im Durchschnitt bei nur 5,75 €/m².« Der Rahmenvertrag gilt bis Ende 2015, eine Verlängerung wird verhandelt.