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Der Neubau kommt auf Touren

2015 wird das Jahr der Spatenstiche: Sieben Bauvorhaben wird die GESOBAU in diesem Jahr in Angriff nehmen und damit rund 370 bezahlbare Wohnungen in Pankow und Wedding schaffen. Bis 2018 werden die Bauarbeiten an voraussichtlich ca. 1.750 weiteren Wohnungen beginnen.

Die Florastraße bekommt Zuwachs. Mitte dieses Jahres wird die GESOBAU dort, mitten im beliebten Florakiez, mit dem Bau von 18 Mietwohnungen beginnen. 22 Wohnungen entstehen in der Klothildestraße 12-13 in Niederschönhausen und sogar 185 in der Bornemannstraße 15 im Wedding. Zusammen mit weiteren Projekten in Pankow starten damit in diesem Jahr die Arbeiten an insgesamt 368 neuen GESOBAU-Wohnungen – ein wichtiger Beitrag zur Schaffung von Wohnraum für breite Schichten der Bevölkerung.

Dieser zusätzliche Wohnraum wird dringend gebraucht. Denn Berlin wächst weiter rasant: Ende 2014 lebten in der Stadt 44.700 Menschen mehr als ein Jahr zuvor. Innerhalb von drei Jahren hat damit die Einwohnerzahl um fast 140.000 zugenommen, was vier Prozent der Bevölkerung entspricht. Nach Angaben des Verbandes Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen standen deshalb bereits Ende 2013 nur noch zwei Prozent aller Berliner Wohnungen leer.

Um diesem Engpass abzuhelfen, hat die GESOBAU bereits 2014 an drei Standorten (Thulestraße im Wedding, Blankenburger Straße in Pankow und Alt-Wittenau in Reinickendorf) Spatenstiche für zusammen 275 Wohnungen gefeiert. Das waren so genannte Ankaufsprojekte, also Vorhaben, die schlüsselfertig an die GESOBAU verkauft wurden. Bei den Vorhaben, die von diesem Jahr an realisiert werden, handelt es sich hingegen um Neubauten, welche die GESOBAU selbst errichtet – und zwar auf Grundstücken, die entweder seit längerem in ihrem Eigentum sind oder die sie vom landeseigenen Liegenschaftsfonds erworben hat. Das größte Vorhaben mit 310 Wohnungen wird auf einer Brachfläche in der Mendelstraße 6-16/Bleicheroder Straße 4 in Pankow Gestalt annehmen; der Baubeginn ist für 2016 geplant.

Im Vordergrund der Neubauoffensive stehen Stadtteile, in denen das Unternehmen schon heute über große Wohnungsbestände verfügt – in erster Linie Wedding, Reinickendorf und vor allem Pankow. Im Bezirk Pankow (inklusive Weißensee) entstehen etwa 80 Prozent der neuen Wohnungen. In den ersten neun Monaten des Jahres 2014 genehmigte der Bezirk den Bau von gut 2.450 Wohnungen. Obwohl die Behördenmitarbeiter dadurch stark belastet sind, freut sich Doris Vogelsang, Projektleiterin des Neubau-Teams bei der GESOBAU, über die »sehr konstruktive Zusammenarbeit und die gute Unterstützung durch den Bezirk«. Diese Zusammenarbeit zeigt sich vor allem in der Steuerungsrunde, in der sich Vertreter des Bezirks und der GESOBAU so wie die beteiligten Architekten alle vier bis sechs Wochen treffen. »Diese Steuerungsrunde«, sagt Vogelsang, »wird wesentlich dazu beitragen, unsere Projekte zukünftig zu beschleunigen.«

Von einer »vertrauensvollen Zusammenarbeit, die dem Zeitablauf sehr gut tut«, spricht auch der Pankower Baustadtrat Jens-Holger Kirchner. Nach seinen Worten ermöglicht es die Runde, die Machbarkeit von Vorhaben frühzeitig zu untersuchen und für konkrete baurechtliche Themen – etwa die Frage von Abstandsflächen und Feuerwehrzufahrten – eine Lösung zu finden. »Ich wünschte mir, alle Bauherren würden so konstruktiv mit uns zusammenarbeiten wie die GESOBAU«, sagt Kirchner. »Die GESOBAU tritt nicht als Besserwisser auf und sieht in uns den Partner und nicht den Gegner. Deshalb betrachte ich das Instrument der Steuerungsrunde als vorbildlich.«

Trotzdem mag sich manch einer fragen, warum die Neubautätigkeit nicht noch schneller Fahrt aufnimmt. Doch die Vorbereitung von Wohnungsneubauten ist eine komplexe Angelegenheit. Das gilt besonders für ein kommunales Wohnungsunternehmen wie die GESOBAU, das an strenge Vergaberichtlinien gebunden ist. So dauert bereits das Ausschreibungsverfahren für einen Generalplaner mehrere Monate. Zeit beansprucht auch die detaillierte Planung. Wenn dann der Bauantrag eingereicht ist, muss dieser von den Behörden bearbeitet werden, was trotz der guten Vorbereitung in der Steuerungsrunde Monate beansprucht. »Und wenn die Baugenehmigung vorliegt«, sagt Doris Vogelsang weiter, »werden die Bauleistungen ausgeschrieben.« Die eigentliche Bauzeit beträgt je nach Größe des Vorhabens ein bis zwei Jahre.

Das Team Neubau arbeitet dabei mit anderen Abteilungen der GESOBAU zusammen. Die Suche nach Grundstücken, die für Neubauten in Frage kommen, obliegt der Abteilung ortfoliomanagement, während andere Absprachen mit dem jeweils zuständigen Geschäftsbereich getroffen werden. Um auch Wohnungen im unteren Preissegment (ab 6,50 Euro pro Quadratmeter) zu schaffen, setzt die GESOBAU das Förderprogramm des Landes Berlin ein.

Bei der Festlegung der Wohnungsgrößen wiederum ist die Marktkenntnis der Vermietungsfachleute gefragt. Grundsätzlich entstehen innerhalb des S-Bahn-Rings hauptsächlich kleinere Wohnungen, während außerhalb des S-Bahn-Rings vor allem größere, familiengerechte Wohnungen geplant sind.

Bei alledem ist es den Verantwortlichen bewusst, dass der Neubau zwar eine Entlastung für den angespannten Wohnungsmarkt bedeutet, aber auch eine Belastung für die direkt betroffenen Anwohner.

Deshalb ist es der GESOBAU wichtig, die Nachbarn so frühzeitig wie möglich zu informieren. Bei den gut 2.100 Wohnungen, für die bis 2018 Baubeginn sein wird, muss es übrigens nicht bleiben: Ständig prüft die GESOBAU, ob weitere Grundstücke für den Bau der dringend benötigten Wohnungen in Frage kommen.

 

Text: Christian Hunziker
Fotos: Thomas Bruns
Von Gesobau,
07.05.2015

GESOBAU-Neubauprojekte
(Beginn 2015)

Bornemannstraße 15 (Wedding),
185 Wohnungen

• Klothildestraße 12, 13 (Pankow),
22 Wohnungen

• Florastraße 75 (Pankow),
18 Wohnungen

• Am Schlosspark 30/32 (Pankow),
26 Wohnungen

• Elisabeth-Christinen-Straße 18-28
(Pankow), 20 Wohnungen

• Blankenburger Straße 28, 34
(Pankow), 45 Wohnungen

• Rolandstraße 69-73
(Pankow), 52 Wohnungen