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Home / Ausgabe 01.2016 / IHR KIEZ

Wohnungen statt Büros

Um zusätzlichen Wohnraum zu schaffen, gibt es neben dem Neubau noch eine weitere Möglichkeit: die Umnutzung leer stehender Bürogeb.ude. Wie das funktionieren kann, zeigt das ehemalige GESOBAU-Verwaltungsgebäude in Weißensee.

Geräumige Wohnküche, zwei Schlafzimmer, Abstellraum, schickes Bad, Balkon zum Hof: Die frisch modernisierte 3-Zimmer-Wohnung in der Streustraße 117 in Weißensee sieht zwar ausgesprochen großzügig und einladend, aber nicht wirklich spektakulär aus. Und doch ist sie etwas ganz Besonderes: Früher wurde in diesen Räumlichkeiten nämlich nicht gewohnt, sondern gearbeitet – im Gebäude befand sich die Zweigstelle Weißensee der GESOBAU. Doch diese Büros benötigt die GESOBAU nicht mehr. Was also tun mit dem einstigen Bürokomplex? Das Wohnungsunternehmen entschied sich dafür, die Büros in Wohnungen umzuwandeln. Damit realisiert es eine Maßnahme, die auch in anderen deutschen Großstädten diskutiert wird. In Frankfurt am Main zum Beispiel sind in der Bürostadt Niederrad bereits mehrere Büroh.user zu Wohngebäuden umgenutzt worden. Für das Thema interessiert sich sogar die Wissenschaft: In Rahmen des vom Bund getragenen Forschungsprogramms »Experimenteller Wohnungs- und Städtebau« (ExWoSt) wird derzeit untersucht, welche Möglichkeiten die Umwandlung von Nichtwohngebäuden in Wohnimmobilien bietet. Das GESOBAU-Ensemble in der Streustraße ist eines der dabei unter die Lupe genommenen Projekte. In Weißensee sind insgesamt fünf Häuser einer neuen Nutzung zugeführt worden: die Streustraße 117, die 1995 als Verwaltungsgebäude errichtet wurde; die drei um das Jahr 1900 errichteten Häuser Streustraße 118, 119 und 120, die ursprünglich dem Wohnen dienten und erst später Büros aufnahmen; und ein ebenfalls gut hundert Jahre altes Gewerbegebäude im Hof (Börnestraße 5a), in dem jetzt erstmals gewohnt wird.

HERAUSFORDERUNGEN BEIM UMBAU

Bei der Umsetzung des Vorhabens stand die GESOBAU vor einigen Herausforderungen. »Bei der Umwandlung in ein Wohngebäude gilt der Bestandsschutz nicht mehr«, erläutert Projektleiterin Margit Droldner. Das bedeutet, dass dieselben gesetzlichen Anforderungen beispielsweise an Wärme-, Schall- und Brandschutz gelten wie bei einem Neubau. Um den erforderlichen Trittschallschutz zu erreichen, mussten die Handwerkerdeshalb die alten Holzbalkendecken durch moderne Ziegeldecken ersetzen. Außerdem wurden die hofseitigen Fassaden mit einem Wärmedämmverbundsystem versehen. Um den neuen Wohnkomfort auch in Zukunft zu erhalten, ist es wichtig, das Heiz- und Lüftungsverhalten an das jetzt gut gedämmte Haus anzupassen. Die GESOBAU empfiehlt deshalb den Bewohnern, in den Räumen eine Mindesttemperatur von 20 Grad einzuhalten – je nach Bedarf in Wohn- und Kinderzimmern auch mehr. Auch sollte mehrfach täglich quergelüftet werden, um den Luftaustausch zu gewährleisten und Schimmelbildung zu vermeiden. Eine andere Herausforderung für die GESOBAU stellte der Umstand dar, dass sich die Gebäude in einem städtebaulichen Erhaltungsgebiet befinden. Das hat zur Folge, dass die äußere Gestalt der Straßenfassaden nicht verändert werden durfte. Aus diesem Grund war bei den Dachgeschossausbauten (in den Häusern Streustraße 119 und 120 sind unter dem Dach Wohnungen entstanden) ein Kompromiss erforderlich: Statt über die eigentlich vorgesehenen Balkone verfügen die neuen Dachgeschosswohnungen jetzt über eingeschobene Terrassen.

NEUBAUSTANDARD ERFÜLLT

Schließlich mussten die Planer gemäß den Vorschriften der Berliner Bauordnung auch barrierefreie Wohnungen schaffen. Diese sind im Neunziger-Jahre-Gebäude in der Streustraße 117 untergebracht, das seit jeher über einen Aufzug verfügt. In den anderen Häusern konnte so auf den Anbau eines Fahrstuhls verzichtet werden, was sich kostensenkend auswirkte. Denn natürlich soll das Wohnen im ehemaligen Verwaltungsgebäude bezahlbar sein. 7,50 bis 9,50 Euro pro Quadratmeter betragen nun die Mieten. Dafür wird den Bewohnern quasi Neubaustandard geboten, wozu in der Regel auch ein Balkon, eine Loggia oder eine Terrasse gehört. Insgesamt sind 42 Wohnungen entstanden, die ein bis vier Zimmer umfassen und eine Wohnfläche von 30 bis 114 Quadratmeter aufweisen. Der Schwerpunkt liegt dabei auf 3- und 4-Zimmer-Wohnungen – schließlich ist die ruhige und gleichzeitig gut angebundene Lage in Weißensee für Familien besonders attraktiv.


Text: Christian Hunziker, Fotos: Thomas Bruns

Von Gesobau,
22.03.2016