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Das Ideal

In Irland, Frankreich und sogar Schweden beneiden uns Mieter wie Fachleute um unseren vielfältigen Wohnungsmarkt, auf dem große kommunale Wohnungsunternehmen für Stabilität und bezahlbare Mieten für breite Schichten der Bevölkerung sorgen.

»Ja, das möchste: Eine Villa im Grünen mit großer Terrasse, vorn die Ostsee, hinten die Friedrichstraße…« Kurt Tucholskys »Ideal« ist damals wie heute unerreichbar. Aber in Berlin ist dennoch vieles möglich, ja Berlin ist berühmt dafür, wie man hier wohnen, leben und arbeiten kann. Immer mehr Berliner (und Neuberliner) suchen gar nicht die Villa im Grünen, sondern wollen mittendrin leben. Die City bietet die meisten Arbeitsplätze, verspricht kurze Wege, gute Anbindung an Bus und Bahn, ausgebaute Fahrradwege, fußläufig erreichbare Kitas und Schulen, Super- und Biomärkte, medizinische Versorgung – gerade auch im Alter. Die Familie lebt oft im gleichen Stadtteil zusammen, die Kinder bleiben in der Nähe. Alles gute Gründe, um in Berlin zu leben – und nicht auf dem Land, im Speckgürtel oder gar ganz woanders. In Berlin mischt sich das Alteingesessene in den zahlreichen Kiezen, von denen jeder ein eigenes Flair hat, mit dem Neuen, den Zugezogenen aus aller Welt.

Der Berliner Mietspiegel
Parallel zur wachsenden Begeisterung für die Stadt wächst auch die Sorge, sich ein Leben in der Hauptstadt nicht mehr leisten zu können. Der im Mai veröffentlichte neue Mietspiegel verzeichnet einen Anstieg der durchschnittlichen Nettokaltmiete um 30 Cent auf 5,84 €/m² in den vergangenen zwei Jahren. Auch wenn dieser Wert von dem der Vorjahre nicht abweicht und Mieter sowohl in München, als auch in Hamburg unser Mietpreisniveau müde belächeln – für viele Berliner ist die Entwicklung alarmierend. Gerade deshalb lohnt es sich genauer hinzuschauen, denn die Angaben im Mietspiegel bilden lediglich den Durchschnittswert aller Berliner Vermieter ab – private wie auch kommunale. Tatsächlich beträgt die Durchschnittsmiete aller städtischen Wohnungsunternehmen zusammen lediglich 5,50 €/m², die der GESOBAU sogar nur 5,43 €/m² (Stand: April 2015). Die kommunalen Wohnungsunternehmen wirken, solange sie Teil des Mietspiegelsystems bleiben, mietpreisdämpfend auf den Mietspiegel – und sorgen auf diese Weise für weniger stark steigende Mieten für alle Berliner.

Vorteile kommunaler Wohnungsunternehmen
Wer kann bei einem kommunalen Wohnungsunternehmen wohnen? Im Gegensatz zu den meisten anderen Ländern ist »kommunaler Wohnungsbau« in Deutschland nicht gleichbedeutend mit »sozialer Wohnungsbau«, denn er wird nicht unbedingt (zum Teil: nicht mehr) staatlich und finanziell gefördert. Die kommunalen Wohnungen sind für die Städte ein wichtiges politisches Steuerungsmittel, mit dem sie neben sozialverträglichen Mieten auch eine Reihe weiterer Ziele erreichen wollen. Die Berliner Wohnungsunternehmen sind satzungsgemäß angehalten, »breite Schichten der Bevölkerung« mit Wohnraum zu versorgen. Das heißt: Jeder ist willkommen. Von der Zahnärztin bis zum Studenten, vom Flüchtling mit und ohne Aufenthaltsgenehmigung bis zur Beamtin, vom Arbeiter bis zur Arbeitslosen, vom Single bis zur Großfamilie. So bietet auch die GESOBAU langjährigen Mietern, Urberlinern, Neuberlinern und Kosmopoliten sicheren, bezahlbaren und vielfältigen Wohnraum. Sei es in der nachkriegsmodernen Großsiedlung mit grünem Flair, in denkmalgerecht sanierten Gründerzeithäusern, in Altbauten aus der ersten Hälfte des 20. Jahrhunderts, im Zeilenbau aus den 1930er Jahren oder in Siedlungen in Großtafelbauweise im ehemaligen Ostteil der Stadt. Die 41.000 eigenen Wohnungen der GESOBAU liegen im Märkischen Viertel und in Borsigwalde, in Pankow, Weißensee, im Wedding und in Wilmersdorf, in Hellersdorf und Marzahn. Also einmal quer durch die Stadt, dennoch nicht überall. Hier ergänzen sich die Bestände der GESOBAU mit denen der anderen städtischen Wohnungsbaugesellschaften. Und das Angebot soll noch größer werden: Berlin will den kommunalen Wohnungsbestand in zehn Jahren von rund 300.000 auf 400.000 Wohnungen durch Neubau und Ankauf erhöhen.

Bezahlbare Mieten für alle
So differenziert wie das Wohnungsangebot selbst verhalten sich auch die Mieten der GESOBAU, die sich an Lage, Ausstattung und Zustand der einzelnen Wohnung orientieren – Wohnraum zum Einheitspreis gibt es nicht. Wer mehr Geld zur Verfügung hat, kann sich die komfortabel ausgestattete Beletage leisten, auch beim städtischen Vermieter. Wer unter bestimmten Einkommensgrenzen liegt, bekommt die Wohnung günstiger. Um möglichst vielen Menschen mit geringeren Einkommen die Chance auf bezahlbare Wohnungen in der Innenstadt zu bieten, haben die städtischen Wohnungsunternehmen mit dem Berliner Senat 2012 das »Bündnis für soziale Wohnungspolitik und bezahlbare Mieten« geschlossen. Die Regelungen sehen z.B. vor, dass innerhalb des S-Bahn-Rings zwei Drittel der städtischen Wohnungen bei Neuvermietungen an Haushalte mit Anspruch auf einen ohnberechtigungsschein (WBS) vergeben werden, außerhalb des S-Bahn-Rings ein Drittel. Das bedeutet: Nicht in einem bestimmten Haus oder Kiez liegen die geförderten Wohnungen, sondern quer durch alle Bestände. Bei Neubauprojekten wird diese Strategie ebenfalls verfolgt: Ein Anteil von je nach Projekt ca. 30 Prozent wird gefördert – entweder durch den Neubaufonds des Berliner Senats oder durch die GESOBAU selbst – und an WBS-Berechtigte vermietet.

Der soziale Auftrag
Die Städte verfolgen mit ihren kommunalen Wohnungsunternehmen noch ein weiteres Ziel: Den Erhalt lebenswerter Quartiere. Die Ausrichtung der »Berliner Mischung«, wo Arme oder Benachteiligte nicht nur unter sich bleiben und Gutsituierte auch einmal eine andere Perspektive einnehmen können, hat in den vergangenen Jahrzehnten dafür gesorgt, dass sich gemischte Quartiere entwickeln und entfalten konnten, Nachbarn größtenteils friedlich zusammenleben. Dass dies funktioniert, ist kein Selbstläufer, sondern auch das Ergebnis des sozialen Auftrags städtischer Wohnungsunternehmen. Die GESOBAU wirkt mit Nachbarschaftsprojekten, Bewohnerpartizipation und vielfältigen Angeboten für alle Zielgruppen aktiv für ein gutes Miteinander und gegen Ghettobildung in den Kiezen. Erst durch das soziale Engagement vor Ort können lebenswerte Kieze bestehen und für eine stabile und kontinuierliche Weiterentwicklung der Stadt sorgen.

Von Gesobau,
17.06.2015